Rond deze tijd ontvangt bijna iedereen de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB). Die aanslag is meteen een beschikking voor de wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ-beschikking). De WOZ-waarde is de waarde van jouw woning volgens de gemeente. 

Waarom is een juiste WOZ-waarde belangrijk?
De WOZ-beschikking is belangrijk, omdat de WOZ-waarde van jouw woning door meerdere instanties wordt gebruikt om belastingen en heffingen op te baseren. Zoals de al genoemde OZB, de waterschapsheffingen en de inkomstenbelasting (zowel in box 1 (eigenwoningforfait) als in box 3). Bovendien wordt schenk- of erfbelasting berekend over de WOZ-waarde van een geschonken of geërfde woning. De tarieven van de schenk- en erfbelasting zijn 10% of 20% voor verkrijgers binnen de nauwe familiekring; buiten die kring varieert het van 18% tot maximaal 40%. Het financiële belang voor jou is dus veel groter dan alleen de OZB-aanslag zelf. Het belang varieert sterk per belastingsoort. Vooral in de inkomstenbelasting (box 3) en de schenk- en erfbelasting kan het belang groot zijn.

Wat levert een lagere WOZ-waarde op?
De waarde van jouw woning bepaalt dus hoeveel belastingen en heffingen je betaalt. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer belastingen en heffingen je moet betalen. Daarom kan het zinvol zijn om bezwaar te maken tegen een te hoge WOZ-waarde. Als de WOZ-waarde na bezwaar wordt verlaagd, kun je daar nog jarenlang voordeel van hebben. De gemeente zal in een later jaar niet ineens veel hoger gaan zitten. Een verlaging van jouw WOZ-waarde met - stel - € 50.000 kan je al veel geld besparen voor dit jaar en voor de volgende jaren. Reken per jaar op een voordeel van € 135 voor OZB, waterschapsbelasting en inkomstenbelasting samen. Als de woning in box 3 van de inkomstenbelasting valt, kan het voordeel meer dan € 1.100 bedragen. En als schenk- of erfbelasting aan de orde is, kan het belastingvoordeel variëren van € 5.000 tot € 20.000!

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
De gemeente bepaalt de WOZ-waarde van onroerende zaken door een taxatie. Hierbij gaat de gemeente uit van het bedrag dat de onroerende zaak zou moeten opbrengen op 1 januari van het vorige jaar. De WOZ-waarde 2025 van jouw woning is dus de waarde waarvoor deze op 1 januari 2024 (de peildatum) zou zijn getaxeerd. Is er het afgelopen jaar een verbouwing geweest? Dan wordt deze verbouwing wel meegenomen in de waardebepaling. De gemeente gebruikt referentiewoningen (vergelijkbare woningen) om jouw onroerende zaak te waarderen. Niet zelden wijken de referentiewoningen op wezenlijke punten af van jouw eigen onroerende zaak, zoals inhoud, oppervlakte en staat van onderhoud. Om te beoordelen in hoeverre jouw woning afwijkt van de referentiewoningen, is het belangrijk inzage te hebben in het door de gemeente opgestelde taxatierapport. Je kunt het taxatierapport opvragen bij de gemeente of downloaden via de website van de gemeente.

Wat zijn redenen om bezwaar te maken?
Redenen om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde kunnen zijn: achterstallig onderhoud, verouderde toestand, kosten asbestverwijdering, houtworm, wateroverlast in de kruipruimte, ligging langs een drukke weg, mogelijke plaatsing UMTS-telefoonmast, stank- of geluidsoverlast van naburige bedrijven of windmolens in de buurt.

Villabelasting
De villabelasting is een extra hoge belasting die van toepassing is op woningen met een WOZ-waarde boven een bepaalde grens. Voor 2025 ligt deze grens op € 1.330.000. Voor woningen met een WOZ-waarde boven deze grens stijgt het eigenwoningforfait aanzienlijk. Waar huiseigenaren met een lagere WOZ-waarde een forfait van 0,35% van de woningwaarde bij hun inkomen moeten optellen, geldt voor woningen boven de grens een bijtelling van 2,35%. Dit hogere percentage kan leiden tot een aanzienlijke verhoging van de inkomstenbelastingdruk. Voor huiseigenaren met een woning boven de grens van € 1.330.000 kan dit duizenden euro's extra belasting per jaar betekenen. De snelle stijging van de woningprijzen heeft ertoe geleid dat niet alleen villa's, maar ook hoekwoningen en rijtjeshuizen in dure gebieden onder deze belasting vallen. Voor meer informatie, zie www.villabelasting.nl. Een extra reden dus om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde van 2025!

Hoe kun je tijdig bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?
De bezwaartermijn is 6 weken. Als de beschikkingsdatum bijvoorbeeld 30 januari 2025 is, dan moet uiterlijk 13 maart 2025 bezwaar worden gemaakt. Om te voorkómen dat te laat bezwaar wordt gemaakt, kan eerst pro forma bezwaar worden gemaakt, dat later wordt gemotiveerd.

Graag helpen wij jou met het maken van bezwaar of met het motiveren van een bezwaarschrift, neem hiervoor gerust contact met ons op. Als de gemeente aan jouw bezwaar tegemoetkomt, heb je recht op een kostenvergoeding als tegemoetkoming voor de gemaakte kosten voor juridische bijstand.