Verhuurvergunning en opkoopbescherming: wat betekent het voor verhuur aan familie?
In veel gemeenten is de druk op de woningmarkt hoog. Om de beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen in bepaalde wijken te waarborgen, stellen gemeenten soms een verhuurvergunning verplicht als onderdeel van de opkoopbescherming. Dit betekent dat woningen die recent zijn gekocht, gedurende een bepaalde periode niet zomaar mogen worden verhuurd zonder toestemming van de gemeente. Met deze vergunning kunnen gemeenten controleren wie verhuurt en onder welke voorwaarden, zodat woningen beschikbaar blijven voor degenen die er zelf willen wonen. Vaak hanteren gemeenten een WOZ-grens.

Wanneer mag een woning wel worden verhuurd?
Er zijn enkele belangrijke uitzonderingen binnen de opkoopbeschermingsregels, die verhuur mogelijk maken. Zo mag een woning vaak wél worden verhuurd aan familieleden van de eigenaar, waaronder studerende kinderen. Ook tijdelijke verhuur, bijvoorbeeld wanneer de eigenaar minstens één jaar zelf in de woning heeft gewoond, is soms toegestaan. Daarnaast gelden uitzonderingen voor woningen die onlosmakelijk verbonden zijn met winkel-, kantoor- of bedrijfsruimten.Niet in elke gemeente speelt deze problematiek in dezelfde mate, en regels kunnen per gemeente sterk verschillen. Het is daarom belangrijk om altijd de lokale regels te controleren en tijdig een vergunning aan te vragen om de verhuur legaal te laten plaatsvinden.

Het probleem bij verhuur via een BV
Als de woning echter niet direct eigendom is van de ouder, maar in een besloten vennootschap (BV) zit waarvan de ouder de aandeelhouder is, wordt het ingewikkelder. Gemeenten beoordelen verhuur via een BV vaak als commerciële verhuur en zijn daardoor kritischer. Zij willen voorkomen dat de regels rond opkoopbescherming worden omzeild door het verhuren via rechtspersonen, waarbij de huurder geen zakelijk belang in die BV heeft. Vaak eisen gemeenten in zo’n situatie dat de huurder (bijvoorbeeld het studerende kind) ook een zakelijk belang krijgt in de BV, bijvoorbeeld mede-aandeelhouder wordt, om de verhuur als legitiem te erkennen. Zonder zo’n belang zullen zij de verhuurvergunning meestal weigeren.

De maatschapsconstructie
Een praktische en inmiddels door een gemeente goedgekeurde oplossing is het oprichten van een maatschap tussen de BV en het studerende kind. Daarbij wordt het gebruik en genot van de woning ingebracht in de maatschap. Zo krijgt het kind als maat een zakelijk belang in de exploitatie van de woning, wat voor gemeenten eerder acceptabel is. Deze maatschapsconstructie is een manier om binnen de regels te blijven en tegelijk de woning die eigendom is van de BV aan familie te verhuren. Het is niet zeker dat elke gemeente dit accepteert, maar het is verstandig deze optie te bespreken met de gemeente en een jurist die thuis is in het bestuursrecht. Maatwerk dus.

Andere mogelijkheid: maak het kind mede-aandeelhouder
Een andere manier om het kind een zakelijk belang bij de woning te geven, is het uitgeven van aandelen aan hem of haar. Vaak is een klein aandeel al voldoende om te voldoen aan de eis van een mede-eigenaar. Als dit niet mogelijk of wenselijk is, kan een maatschapsconstructie een alternatief zijn.

Conclusie
Verhuur van woningen via een BV aan een studerend kind of andere familieleden kan complex zijn door de huisvestingsregels die per gemeente verschillen. De maatschap als samenwerkingsvorm biedt een slimme oplossingsrichting, passend binnen de regelgeving van de gemeente. Dit zijn geen standaardoplossingen, maatwerk is geboden. Neem in elk geval kennis van de lokale regelgeving en raadpleeg een jurist die thuis is in het bestuursrecht. Bespreek vooraf de situatie met de gemeente om onvoorziene verrassingen te voorkomen.