Vanaf 1 januari 2025 moeten verhuurders rekening houden met nieuwe regels voor de behandeling van servicekosten voor de btw. Deze wijzigingen volgen uit het btw-vastgoedbesluit van december 2023 en zijn van belang voor verhuur van commercieel vastgoed en van woningen.

Servicekosten

De huurder betaalt naast de huur vaak ook servicekosten. Dit zijn kosten die de verhuurder aan de huurder doorberekent en die (nauw) samenhangen met de verhuur. Voorbeelden zijn de werkzaamheden van de huismeester, schoonmaak en reparaties, afvoer van huisvuil, het gebruik van het alarmsysteem of verzekeringspremies. Ook brengt de verhuurder vaak kosten voor nutsvoorzieningen in rekening, zoals de levering van gas, water, elektriciteit, warmte en koude. Of deze kosten nu deel uitmaken van de huursom, dan wel afzonderlijk in rekening worden gebracht, in beide gevallen moet worden nagegaan hoe de vergoeding voor de btw moet worden behandeld.Van belang is of de diensten waarvoor servicekosten worden betaald of de geleverde nutsvoorzieningen een afzonderlijke prestatie dan wel voor een bijkomende prestatie zijn. De huurovereenkomst bevat hiervoor vaak een belangrijke aanwijzing. Voor de servicekosten geldt dat de dienst als zelfstandige prestatie wordt aangemerkt als de huurder (of meerdere huurders gezamenlijk) de dienstverrichter van de servicekosten kunnen kiezen en de servicekosten als afzonderlijke post op de factuur zijn vermeld. Voor de overige servicekosten geldt dat deze in beginsel bijkomend zijn bij de verhuur van de onroerende zaak en dus het btw-regime van de verhuur volgt.Servicekosten worden voor de omzetbelasting dus niet automatisch gelijk behandeld als de verhuurdienst. Als ze een afzonderlijke prestatie zijn, dan zijn ze belast met btw. Als ze een bijkomende prestatie bij de verhuur zijn, dan volgen ze het btw-regime van de verhuur. Dat betekent dat ze vrijgesteld zijn van btw als de verhuur vrijgesteld is en dat ze belast zijn met btw als de verhuur btw-belast gebeurt.Voor nutsvoorzieningen geldt dat de levering van de nutsvoorziening een zelfstandige prestatie is als de huurder zelf het verbruik van de nutsvoorziening kan bepalen. Aanwijzingen dat de huurder het verbruik zelf kan bepalen zijn (onder meer) de aanwezigheid van een individuele meter en of de facturatie plaatsvindt aan de hand van het werkelijk gebruik.

Commercieel vastgoed

De vergoedingen voor servicekosten en nutsvoorzieningen in de zakelijke vastgoedbranche, zoals bij kantoren, winkels en dergelijke worden gezien als afzonderlijke prestaties. Ze waren vaak al belast met btw, en dat zal zo blijven.Bij btw-vrijgestelde verhuur van commercieel vastgoed zal de vergoeding voor nutsvoorzieningen voortaan vaak met btw gaan. De vergoeding voor servicekosten zal vaak opgaan in de btw-vrijgestelde verhuur, en daardoor ook vrij van btw zijn.Wat voor commercieel vastgoed geldt, geldt ook voor commerciële verhuuractiviteiten van woningbouwcoöperaties (niet zijnde verhuur van woningen).

Woningen

De verhuur van woonruimte is meestal vrij van omzetbelasting (afgezien van ‘short stay’). Met ingang van 2025 zullen vergoedingen voor nutsvoorzieningen vaak worden belast met btw.

Administratie

Verhuurders moeten hun administratie en facturatie aanpassen. De wijzigingen hebben ook invloed op de btw-aangiften van verhuurder: niet alleen moet meer btw worden afgedragen, maar ook de verhouding tussen btw-belaste en vrijgestelde prestaties wijzigt. Dit heeft invloed op de aftrek van voorbelasting: de pro-rata aftrek wordt hoger.

Communicatie

Het is belangrijk om huurders tijdig te informeren over de wijzigingen, die invloed hebben op de facturatie en op de voorschotbedragen. Soms zullen huurovereenkomsten moeten worden gewijzigd.